手机公海最正规的赌船,欢迎来到公海手机版

谁会成为下一个融创?!

日期:2019-12-27      来源:明源地产研究院      点击:

分享到:

       根据克而瑞公布的榜单,今年1-11月,融创的操盘金额达到4754.1亿元,历史上首次超越了万科,位列第三!这让不少人担心“不在意排名”的万科,今年还能保住前三的位置吗?!
 
       而这还只是融创强大肌肉的冰山一角。前不久(12月5日),孙宏斌在发布会上表示,目前,融创的地产、服务、文旅与会议会展四个板块,已是头部企业。未来三到五年,学问与医疗康养两个板块,也要做到头部企业!
 
       3年前,孙宏斌还评价那些多元化的房企:我不太明白他们转成什么。甚至去年8月他还表示,融创不会重点考虑多元化。转眼间,融创已成为这么多领域的巨无霸,第一、第二增长曲线并驾齐驱!
 
▲来源:克而瑞
 
       融创为何这么牛?明源君认为,主要源于其三大能力:
 
       ? 强悍的收并购能力;
 
       ? 近年迅速增长的产品力,让其几乎没有短板;
 
       ? 稳定的团队和强大的实行力。
 
       业内类似融创风格的房企还有不少,比如世茂、旭辉、阳光城、金科等,不时被人拿来对比分析。那么,哪家房企会真的成为下一个融创?

 
1、世茂、旭辉、阳光城等
并购一点也不比融创弱
 
       说到收并购,很多人脑海里就会自动浮现出“门口的野蛮人”“白衣骑士”等形象,以及企业被兼并收购,创始人和大量员工被扫地出门等凄惨景象。
 
       这或许是部分事实,然而,多半是大众媒体煽情作用使然。
 
       社会层面,收并购是市场经济发展到一定阶段的必然产物;企业层面,收并购是从生产经营向资本运营转变的有效方式,是企业实现资本快速扩张的有效手段。事实上,名列世界500强的企业,在一定意义上说都是靠收购和兼并发展起来的。
 
       在国内的房地产行业,融创是这方面的典型。
 
       前不久,融创跟买白菜似的以153亿收购了环球世纪和时代环球,用孙宏斌的话说,“大家谈了一个多小时,基本上定了七七八八,后来就去喝酒了。”
 
       此前,融创还有收购绿城、雨润、佳兆业、星耀五洲项目、乐视、万达文旅13个项目等一系列壮举。
 
       2017年,融创的并购规模超800亿,那一年的全国10大资产并购案,融创占其二。当年,融创的销售额同比大幅增长了140%以!
 
▲来源:企业公告、明源地产研究院
 
       2019年,孙宏斌再次选择加速并购。仅今年上半年拿地花了801亿,超过了去年全年。
 
       事实上,早在2012年,融创即开始通过收并购的方式,便开始在全国收购项目和土地。2014年至今,融创并购规模约2000亿,藉此,孙宏斌买出了一个庞大的帝国——2010年刚上市时,融创土储仅590万平方米,截至2019年上半年,融创中国连同其合营企业及联营企业总土地储备约为2.04亿平方米,权益土地储备面积约为1.36亿平方米!
 
       跟融创一样,阳光城、旭辉、世茂、金科近年来的业绩增长也十分迅速,其在收并购方面也比较凌厉。
 
       首先,推进收并购的时间较早。
 
       比如,旭辉从2015年开始,每年通过收并购获取的项目比例就保持在40-50%,收并购项目的类型涵盖股权收购、在建工程转让、法拍、产交所、城中村改造、一二级联动等,积累了丰富的收并购项目经验;阳光城,在2016年借助收并购在全国范围内实现了全线布局……
 
▲来源:旭辉集团
 
       其次,收并购力度不断地加大。
 
       今年,金科接连出手,比如,7月份收购新城控股6家项目企业股权。凶猛的收并购力度一度引发关注。
 
       阳光城公布的数据显示,今年7-9月份,企业合计获得12个项目,总计容面积为367.47万平方米。通过公开招拍挂获取的项目仅有7月的3个项目,合计计容面积为28.06万平方米。其余项目均为收并购而来。
 
       收并购使得其拿地成本不断下滑,分析师竺劲就表示,阳光城今年1-6月拿地成本较1-5月下降4.6%。
 
       世茂更是生猛。其半年报显示,今年上半年,世茂新增土地60幅,总价约为788亿元,权益计容面积达1412万平方米,是去年同期的1.83倍。新增土储面积中,有900万平方米是以收并购方式获取,占比约70%。
 
       最近,又有不断消息传出世茂将并购两家百强房企,如若成功,其规模极有可能超过融创此前收购万达的规模。不过,这也并不奇怪。毕竟,许世坛此前曾透露,世茂收并购获取的项目很多并未公告,数量不止外界看到的这么多,且其中不乏TOP10房企的身影。
 
       与之相随的是,今年世茂业绩“大爆发”,前11个月销售额达2277.33亿元,操盘、全口径和权益金额三项榜单中全部重返十强,其中全口径和权益方面,力压华润和龙湖位列第九!
 
 
2、融创的产品几乎已无短板
世茂、旭辉等也在加速发展
 
       最近,渠道商扼住开发商咽喉的话题引发热议。且不说这种说法是否正确。但有一点是非常明确的,那就是C端用户越来越重要了。客户对产品越来越挑剔了。
 
       这几年,业内有一个说法“今天的土储就是明天的规模”。通过收并购,可以快速获取大量的优质土储,但如果不能将其转化为客户满意的产品,无法快速去化,土储不能充分转化为规模就会成为负担。
 
       在C端用户越来越重要的当下及未来,产品力是绝不可忽略的。
 
       由于在顺驰年代,孙宏斌曾饱受激进扩张之苦,因此,自创办融创以来,孙宏斌曾多年坚持“高端精品”和“区域聚焦”两大战略。
 
       甚至在2010年10月上市之初向投资者承诺,上市后不会考虑向全国扩张,而是稳守当时的北京、天津、苏南、重庆等少数区域,深耕区域,精心做好产品。不过,仍然存在一些短板。
 
       2014年,绿城遭遇资金链危机,孙宏斌怀揣63亿港元驰援宋卫平。入主绿城的200多天里,孙宏斌亲率最精锐的部队驻扎绿城总部,盘资产、调结构、压价格、盯回款。
 
       随后,绿城活了,宋卫平却反悔了。有人觉得孙宏斌吃了哑巴亏。没收购成功,确实有点亏。但经过此役,融创补齐了产品的最后一块短板。当时,孙宏斌就表示,“有了绿城,大家哪儿都敢去!”
 
       其他标杆,要达到融创这样无短板的高度或许还有一些距离,但是,它们正在奋起直追……
 
       如今,几乎所有的百强房企都进行了产品标准化建设,每家房企平均有接近4条产品系!可是,产品系是有段位的。
 
       早在十几年前,行业产品标准化的先行者万科就开始产品线研发了,但这种以“快速复制、全国扩张”为目的的“运营型产品系”建设,只能算是1.0阶段。
 
       到了2.0阶段,这进入到侧重研发层面的设计标准、技术、模块、部品部件等的标准化,主要是为了控成本、降风险。
 
       如今,全国整体上已经告别房子稀缺,产品需要回归客户的真实需求,进入到3.0的阶段。
 
       最近3年,世茂先后发布了5大产品系(2017年改善“璀璨系”、高端“国风系”,2018年低密顶豪“龙胤系”、刚需“云系”,2019年“城市趋势引领型豪宅”天誉系),已经是均好的3.0阶段了。
 
       这些产品系,在品牌上有很高辨识度,在售价上有很好的溢价,在销售上有更快的去化速度。
 
       早在2014年,旭辉就成立了研发中心,专注于精装修、全龄宜居社区、联合办公、住宅工业化等的研发。2015年,又斥巨资联合清华大学成立研究中心,对可持续住区进行先锋性探索与尝试。在2018年,旭辉推出了自己的第五代产品,关注到了各个年龄段的差异化需求,非常全面,当时引起轰动,2019年,又推出了自己的第六代产品——旭辉CIFI-6,在CIFI-5基础上的进一步优化。
 
       2018年,金科披露了其“三系一核”的产品战略,从琼华、博翠到集美,虽然产品的类型不同,面向的消费人群不同,但主张的却是同样的精神内核——东方人居。
 
       而自2016年发布二代产品升级方案以来,阳光城就一直在各个公开场合强调从“以客户为导向”到“以用户为导向”的核心理念升级。
 
       这些,恰好与整个房地产行业面临的全新竞争形势相吻合。产品力是最好的营销工具,好产品会带来好口碑,跟融创一样,这些房企在产品上的发力,带动了其销售业绩以及排名一路飙升。
 
 
3、谁会成为下一个融创
答案并不唯一
 
       11月5日,在民生银行的不动产金融年会上,孙宏斌表示,要提高一个企业的综合竞争力,首先要看的是布局和土储质量,其次是看的品牌、产品、服务等综合竞争力。
 
       这些,归根结底,都要靠人来实行。为什么有的房企能做到,有的就做不到?
 
       孙宏斌经常说自己不太会算账,其实不太适合做生意,可是生意却越做越大,为啥?因为手下一堆人才,早就给算得七七八八,老孙拍板就行。
 
       融创的高管团队极其稳定。虽然融创目前员工的平均年龄在31岁左右,十分年轻,但融创当前的核心高管团队,平均司龄却超过了16年(含顺驰阶段),而这,正是融创中国的年龄!
 
       融创的高管几乎都与孙宏斌共事了15年以上,孙宏斌是带着自己的创始团队一路打天下。
 
       活力与稳定性兼具,使得其实行力超高。比如,收购万达文旅项目时,融创团队提前进场卖房,等正式交割时,项目账面上已经有300亿现金!至今的3年间,已卖了1600多亿!
 
       得益于很早就确立“五高”人才发展体系(现在已经升级为“六高”),企业形成了良好的内部造血机制。现在旭辉基本不空降高管,高管团队稳定性非常好。2019年,旭辉的人才内部成长率达到70%以上。使得其效率超高。
 
▲旭辉“六高”人力资源体系
 
       金科和世茂也有类似的特点。目前,世茂核心岗位人才内生率和“双新”(校招的“新世力”和“新睿力”)成才率均80%以上!
 
       但管理团队稳定,只是原因之一。阳光城在不同的阶段通过管理团队换血,保持组织的活力,同样不断取得业绩增长。关键还是背后的机制。
 
       从目前的情况来看,虽然几家房企的规模增长速度都很快,但世茂还是最生猛的。明源君注意到,去年,世茂是所有民营千亿房企里面,人均权益金额最高的。这在一定程度上说明了其内功心法的层次。
 
       2015年到2017年,世茂在700亿上下徘徊,当时看似乎失去了增长的动力,但现在看来,正是那两年埋头苦练内功,造就了世茂的今天。这与融创上市之初区域聚焦做精品,有异曲同工之妙。
 
       从这个意义上来说,世茂是最有可能成为下一个融创的。
 
       近几年,房地产这个行业,冒出来许多黑马。未来,冒出黑马的概率会逐渐减小,但机会依然存在。最近,明源君跟几个大佬交流,他们均认为,2020年还会有10家左右的百强房企被吞并,届时,旭辉、金科、阳光城,或者其他类似的房企如果能够吃下其中的一两家并能消化掉,逆袭的概率也是非常大的。(编辑:明源地产研究院 凌峰)

XML 地图 | Sitemap 地图